築20年の家は売却できる？価値と高く売るコツ
築20年の家を売却しようと考えたとき、「建物にはもう価値がないのでは」「今のうちに売るべきか」と迷う方もいるでしょう。
築年数だけで価値を判断すると、土地や立地、建物の維持管理状態を十分に反映できない可能性があります。
築20年でも家の売却は可能です。
建物と土地を分けて現在の価値を確認し、住宅ローンや契約条件、税金まで整理したうえで売却方針を決めることが大切です。
そこで本記事では、売却前に確認したい資産価値の見方と注意点、リフォームや住宅診断の考え方を解説します。
目次FAQ
築20年の家は建物の価値がなくなりますか？
木造住宅は築年数とともに評価が下がりやすいものの、築20年で一律に市場価値がゼロになるわけではありません。土地・立地・建物状態も含めて判断します。
築20年の家を高く売るにはリフォームが必要ですか？
高額なリフォームが必ず有利とは限りません。査定で現状を確認し、清掃・小修繕・住宅診断などを使い分けます。
木造住宅の法定耐用年数22年は税務上の減価償却に使う基準であり、築22年で家の市場価値がなくなることを意味しません。
法定耐用年数
22年
国税庁では、木造・住宅用の建物について法定耐用年数を22年としています。
一方、中古戸建て住宅には、築20～25年程度で建物の市場価値を一律にゼロとみなす慣行がありました。国土交通省はこれを課題とし、維持管理やリフォームの状況が適切に評価されるよう指針を示しています。
家の価値は、土地・建物・立地を分けて考えることが重要です。土地は税務上の減価償却資産ではありません。
そのため、築年数が進んだ住宅でも、土地の価格や接道条件、周辺の住宅需要などによって売却価格は変わります。
建物についても、基礎・躯体の状態や維持管理、設備の状態などを個別に確認する必要があります。
周辺相場を調べる際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、戸建てに関する取引価格・成約価格情報を検索できます。
ただし、面積や道路条件、建物状態などが異なるため、掲載された価格をそのまま自宅の価格と判断せず、査定時の参考情報として活用しましょう。
| 確認項目 | 見るポイント | 価格との関係 |
|---|---|---|
| 建物 | 構造・劣化・維持管理状態 | 築年数だけでなく現在の状態を反映 |
| 土地 | 面積・形状・接道条件など | 建物とは分けて土地の価値を確認 |
| 立地 | 周辺取引・交通・住宅需要 | 同じ築年数でもエリアにより価格が変動 |
参照
- 国税庁「中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却」（2026年10月06日確認）
- 国税庁「減価償却のあらまし」（2026年10月06日確認）
- 国土交通省「『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』の策定について」（2026年10月06日確認）
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2026年10月06日確認）
築20年の家を売却するタイミングと注意点
売却を決める前に、住宅ローン残高と売却見込額を確認し、建物状態・契約条件・利用できる税制を整理しましょう。
こうした確認は、売却後の資金不足や契約上のトラブルを避けるためにも欠かせません。
住宅ローン残高
住宅ローンが残っている場合は、残高証明書や返済予定表で現在の残高を確認し、査定価格や売却に必要な費用と並べて考えます。
住み替える場合は、新居費用だけでなく教育費や老後資金も含め、売却後に手元へ残る金額を確認することが重要です。
建物状態・契約条件
建物については、雨漏りや設備の不具合、過去の修繕履歴などを整理します。
民法では、引き渡した建物が契約内容に適合しない場合、買主が修補などの追完や代金の減額を請求できると定めています。
責任の範囲や期間は契約内容によっても変わるため、物件状況報告書や付帯設備表、売買契約書の内容を確認してください。
利用できる税制
税金では、一定の要件を満たすマイホームの売却について、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、適用には複数の要件があり、他の住宅関連税制との適用関係にも注意が必要です。利用を検討する場合は、税務署や税理士へ確認しましょう。
- 住宅ローン残高を確認した
- 現在の査定価格を確認した
- 雨漏りや設備不具合を整理した
- 修繕履歴や関連資料を準備した
- 利用できる税制の条件を確認した
参照
- e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）第562条～第566条」（2026年10月06日確認）
- 国税庁「マイホームを売ったときの特例」（2026年10月06日確認）
大規模なリフォームを先に決めるのではなく、まず現状の査定を受け、必要な売却準備を見極めることが大切です。
工事費をかけても、その分が売却価格に反映されるとは限りません。
査定前後では、室内外の清掃や、目に見える小さな不具合への対応を検討します。
大規模リフォームは買主の希望と合わない可能性もあるため、工事を始める前に、現状のまま売る場合との違いや費用対効果を確認しましょう。
建物状況調査（インスペクション）
建物状態を客観的に把握したい場合は、建物状況調査（インスペクション）も選択肢です。
宅地建物取引業法上の建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士が、基準に基づいて実施します。
また、売主に建物状況調査の実施そのものが一律に義務付けられているわけではありません。
なお、仲介による一般的な売却は、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引き渡しの順で進みます。
- 1査定
- 2媒介契約
- 3販売活動
- 4売買契約
- 5決済・引き渡し
必要な期間は物件や販売条件によって異なるため、固定的な期間を前提にせず予定を組みましょう。
複数社へ査定を依頼する場合は、金額の高さだけでなく、査定根拠や販売方針まで確認すると、売出価格を判断しやすくなります。
| 方法 | 目的 | 売却前の考え方 |
|---|---|---|
| 大規模リフォーム | 内外装・設備を更新する | 査定前に工事を決めず、費用と効果を検討 |
| 清掃・小修繕 | 印象や使用状態を整える | 必要な範囲を確認して対応 |
| インスペクション | 建物の現状を把握する | 調査結果を状態説明や判断材料に活用 |
参照
- 国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」（2026年10月06日確認）
まとめ
築20年の家でも、築年数だけを理由に売却を諦める必要はありません。
- 建物と土地を分け、建物状態や立地、周辺需要を踏まえて現在の資産価値を確認することが大切です。
- 売却前には住宅ローン残高、建物の不具合や修繕履歴、契約条件、利用できる税制を整理しましょう。
- 大規模リフォームを急がず、査定や必要に応じたインスペクションを活用して売却方法を決めることもポイントです。