空き家を売るには何から始めるべき？流れや必要な準備を解説

売却を始める前の準備と確認事項

空き家を売却する際、まず法的な手続きを整理して進めることが大切です。

以下は、売却を始める前に確認・準備しておくべき主な事項です。

まず、不動産が相続人の名義になっていることが必須です。名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が求められます。これを怠ると過料が科されることがあるため注意が必要です（例：10万円以下の過料）。

また、抵当権や未払いの借入金が残っている場合は、相続人がそれらを引き継ぐことがあります。ただし、住宅ローン契約時に団体信用生命保険が付されていた場合、死亡時にローンが弁済され、抵当権が消滅することがあります。

さらに、売却にあたっては各種書類を事前に揃えておくことが重要です。登記事項証明書や売買契約書の写し、耐震基準適合証明書（または取り壊し証明）などが必要です。特に「空き家の3000万円特別控除（空き家特例）」を適用するには、これらの書類を確定申告時に添付する必要があります。

最後に、税制上の特例にも関心を向けておきましょう。相続空き家の特例は、譲渡所得から最高3000万円の控除が受けられる一方で、売却期限や構造・築年数などの要件があります。相続開始から3年経過年の12月31日までに売却することなどの期限が定められていますので、早めの検討と準備が鍵となります。

売却の基本的な流れ（売却の全体像をつかむために）

空き家を売却するときには、以下のようなステップが一般的です。まず、不動産会社への相談から始まり、媒介契約の締結、販売活動、内見、そして売買契約、引き渡し、さらに譲渡所得の申告までの一連の流れを理解しておくことが重要です。

まず最初に、不動産会社へ売却の相談を行い、媒介契約を締結します。この契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の種類があり、それぞれ特徴がありますが、ここでは詳細には触れません　

その後、販売活動に入ります。広告掲載や内見対応を通じて買い手を探し、買主が現れたら売買契約を締結します。契約時には手付金の授受が行われることが一般的です　

売買契約成立後、残代金の決済とともに所有権移転登記や抵当権抹消などの手続きを行い、物件を引き渡します。これには司法書士の関与が多く、通常1〜2か月程度かかります　

最後に、譲渡所得が生じた場合には確定申告が必要です。必要書類として、売買契約書や登記簿謄本などが求められます。譲渡所得税や特例の適用を検討し、翌年2月16日～3月15日頃の期間に申告を行います　

全体として、相談から引き渡しまではおよそ4〜8か月程度の期間がかかることが多いですが、物件の状態や市場状況によってはさらに時間を要する場合もあります。あらかじめスケジュールに余裕を持って進めることが大切です　

売却にかかる費用と税金（手取りを意識する方へ）

空き家を売却する際には、さまざまな費用や税金がかかります。ここでは、特に意識しておきたい費用項目と税金、そして活用可能な特例について、わかりやすくまとめます。

上表の費用は、売却後に実際に手元に残る金額（手取り額）を考えるうえで大切です。特に仲介手数料以外にも、印紙税や登記費用、司法書士への報酬が別途かかる点に注意が必要です。

譲渡所得税は、不動産の購入価格などを含めた「譲渡所得」に対して課税されます。譲渡所得は「売却価格－取得費（購入費用など）－譲渡費用（仲介手数料など）」で算出されます。所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、所得税・住民税の合計税率は約20.315％になりますが、5年以下の短期譲渡の場合は約39.63％と高くなります。

ここで注目したいのが「相続空き家の特別控除（通称：空き家特例）」です。相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる制度です。要件には以下のようなものがあります：

• 被相続人が住んでいた家屋と敷地を相続し、売却すること
• 売却が相続開始から３年を経過する年の12月31日までに行われていること
• もともと旧耐震住宅である場合、耐震改修や解体を売却後に買主が行うケースも要件となり得る（譲渡した年の翌年2月15日までに工事が完了することが必要）

この特例を利用すれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金が実質「ゼロ」になる可能性があります。たとえば取得費が不明で概算した場合でも、税額が数百万円に上ることもあるため、この控除を活用することで大きな節税効果が得られます。

なお、相続人が3人以上いる場合には、一人あたりの控除額が2,000万円となる点や、取得費が不明な場合は売却価格の5％を取得費と見なされる「概算取得費」扱いになることによって税負担が増えるという注意点もございます。必要書類としては、売買契約書、登記事項証明書、耐震証明書（または取り壊しに関する書類）、“被相続人居住用家屋等確認書”などの準備が必要です。

売却による手取り額を最大化するためには、これらの費用と税金をしっかり把握し、特例の適用可否を検討することが欠かせません。信頼できる専門家へのご相談もおすすめいたします。

成功する売却を進めるためのポイント

空き家をスムーズに売却し、安心して手続きを進めるために、以下のようなポイントを押さえていただくことが大切です。

まず、家の中を整え、清掃を丁寧に行うことが、印象を大きく左右します。不用品は自治体のルールに従って処分し、荷物はできるだけ減らすことで、空間が広く見え、買いたいという意欲を高めやすくなります 。

次に、不動産の売却に関しては、司法書士や税理士といった専門家の活用をおすすめします。司法書士は相続登記などの名義変更手続きを代行でき、名義の不整備による売却の進行止まりを防いでくれます 。税理士は譲渡所得税など税務面でのアドバイスや控除制度（たとえば空き家特例など）の適用検討にも対応してくれます 。

以下に、ポイントを整理した表を示します。

これらの対策により、売却を検討する方は安心してご判断いただけます。当社でも必要に応じて専門家との連携をサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ

空き家を売却する際には、まず登記や名義の確認、抵当権の有無など法的手続きを丁寧に進めることが大切です。売却の流れを把握し、必要書類や費用、税金の目安を事前に確認しておけば、想定外のトラブルを防ぐことができます。相続にまつわる税制特例も見逃さず活用し、ご自身に合った進め方を見つけましょう。不安な点があれば専門家へ相談することで、安心して手続きを進められます。まずは一歩踏み出すことが成功への第一歩です。