不動産売却の相場はどう決まる？初心者向けの調べ方を解説

初めての不動産売却と「相場」の基本

不動産を初めて売却するときは、全体の流れと「相場」を知る順番を意識することが大切です。
一般的な流れは、売却を決める検討段階、情報収集や相場把握、売却活動、契約と引き渡しという段階に分けられます。
このうち相場を意識すべきなのは、査定を依頼する前後の早い時期で、周辺の成約事例や市場の動きを確認しておくことが望ましいとされています。
先に相場を把握しておけば、後から提示される価格の妥当性を落ち着いて判断しやすくなります。

不動産売却には、相場に関わるいくつかの価格があります。
一般に「査定価格」は、過去の成約事例や地価の公的指標などをもとに、不動産会社が算出した売却の目安となる価格です。
「売出価格」は、その査定価格や売主の事情、市場の動向を踏まえて実際に売りに出すときに設定する価格です。
そして「成約価格」は、売主と買主の交渉の結果として合意に至った最終的な取引価格であり、市場で実際に成立した水準を示すものです。

相場を確認せずに売出価格を決めてしまうと、市場の水準から大きく離れた設定になりやすくなります。
高すぎる価格では問い合わせが少なくなり、価格変更を重ねて売却までに時間がかかるおそれがあります。
一方で、低すぎる価格では、本来得られたはずの資金を手放してしまう結果につながります。
そのため、公的な取引価格データや地価情報、周辺の成約事例などから相場を確かめたうえで、「適正価格」の範囲内で売出価格を考えることが重要です。

公的データを使った不動産売却相場の調べ方

公的な売買事例を確認するには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」にある不動産価格情報を活用する方法があります。
トップ画面から「不動産価格」を選び、物件種別や取引時期、面積帯などを指定して検索すると、実際の成約価格や坪単価、土地と建物の別などが一覧で表示されます。
個々の事例には、所在地の大まかな区分や最寄り交通機関、築年数、利用状況なども付されているため、売却したい不動産と条件が近い事例を選びやすくなっています。
まずはこの成約事例を複数件確認し、おおよその価格帯や取引の傾向を把握することが重要です。

土地の価格水準を確認するには、国土交通省が毎年公表している地価公示を参考にする方法があります。
地価公示は、標準地と呼ばれる代表的な地点について、正常な取引が行われると想定した価格を示した指標で、一般の土地取引の目安として利用されています。
一方、国税庁が公表する路線価は、相続税や贈与税の評価を目的とした価格で、地価公示のおおむね8割程度を目安として設定されています。
売却相場を考える際は、成約事例に加えて、こうした公的な地価指標を重ねて見ることで、相場から大きく外れていないかを確認しやすくなります。

公的データを使って類似エリアや類似条件を選ぶときは、いくつか確認したい共通点があります。
まず、用途地域や最寄り駅までの所要時間、前面道路の幅員など、利用状況に直結する条件が近いかどうかを確認します。
次に、土地面積や建物面積、築年数、建物構造などの物件属性が大きく異なっていないかを見て、極端に条件の違う事例は除外します。
最後に、取引時期が古すぎないかを確かめ、できるだけ直近数年以内の事例を中心に集めることで、現在の市場動向に近い売却相場を読み取りやすくなります。

インターネット情報で売却相場を確認するポイント

不動産の売却相場を調べる際には、まず周辺で売り出されている物件情報を参考にする方法があります。
ただし、売出価格は売主の希望が反映されているため、実際の成約価格より高めに設定されていることが多いです。
最近の解説でも、売出事例はあくまで「目安」として用い、成約事例と組み合わせて判断することが推奨されています。
そのため、インターネット上の売出価格だけで結論を出さず、複数の物件を比較しながらおおまかな相場感をつかむ意識が大切です。

また、インターネット上の相場情報サービスの中には、過去の成約データを集計し、物件種別ごとの平均単価を公表しているものもあります。
このようなデータは、売出価格だけでなく成約実績も踏まえて算出されているため、より客観的な参考指標として役立ちます。
一方で、全国平均や広いエリアの平均値は、個別の物件事情を十分に反映していない場合があります。
したがって、自分の物件と条件が近い事例の有無や、対象としているエリアの範囲を確認しながら活用することが重要です。

さらに、最近は不動産のオンライン査定や査定アプリを通じて、インターネット上だけで概算価格を知ることも可能になっています。
多くの場合、周辺の成約事例や統計データをもとに自動計算を行っていますが、精度は「参考レベル」とされ、売買判断の最終根拠とするには注意が必要と指摘されています。
設備の状態やリフォーム履歴など、画面上の情報だけでは分からない要素は価格に大きく影響します。
そのため、オンライン査定の結果はあくまでたたき台とし、公的データや周辺の事例、専門家による査定と合わせて総合的に確認する姿勢が大切です。

相場情報をもとに売出価格を決める具体的ステップ

まず、公的データと実際の成約事例から「実勢価格」の幅を把握することが大切です。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報や地価公示などを通じて、四半期ごとの成約価格や土地価格の指標が公表されています。
ここで、自分の物件と構造や面積、築年数、最寄り交通手段などが近い事例を複数選び、成約価格の下限と上限を整理します。
そのうえで、設備やメンテナンス状況など自分の物件の強みと弱みを考慮し、実勢価格の中でどの位置に置けそうか、価格イメージを固めていきます。

次に、インターネット上の売出事例を確認し、「今の売出しレンジ」を重ねて整理します。
不動産ポータルサイトの売出価格は、売主の希望が反映されており、実際に成約する価格とは差が出ることがあります。
そのため、公的な成約価格情報と売出価格の両方を一覧にして、「成約価格よりどの程度高い水準で売り出されているのか」を意識して見ることが重要です。
こうして、公的データで把握した実勢価格と、ネット上の売出価格の関係を比べながら、自分の物件の売出し候補価格帯を絞り込みます。

売出価格の最終決定では、売却したい時期や事情を具体的に反映させます。
例えば、できるだけ高く売りたい場合は、実勢価格のやや上限寄りに設定し、販売期間が長引く可能性を踏まえておく必要があります。
一方で、一定の時期までに確実に売却したい場合は、実勢価格の中心からやや下寄りに設定することで、反響を得やすくなると考えられます。
このように、価格水準と販売期間のバランスを整理し、家計や住み替え計画と照らし合わせながら、無理のない売出価格を決めていきます。

まとめ

不動産売却で後悔しないためには、まず相場の基本を理解し、自分でも調べてみることが大切です。
公的データとインターネット情報を組み合わせれば、おおよその適正価格を把握できます。
そのうえで、売却したい時期や事情を整理し、相場とかけ離れない範囲で売出価格を決めることが重要です。
当社では、公的データの見方から売出価格の決定、売却完了までを丁寧にサポートしています。
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