家の査定は築年数でどう変わる？建物価値と査定ポイントを解説
持ち家を売却するとき、「築10年ならどのくらい査定額が下がるのか」「築20年を超えると建物に値段が付かないのか」と不安に感じる方もいるでしょう。家の査定では築年数が重要な判断材料になりますが、影響を受けやすいのは主に建物部分です。
土地は建物とは分けて評価されるうえ、建物の状態や維持管理、リフォーム履歴などでも査定結果は変わります。築年数だけで判断せず、建物の状態と土地の相場を合わせて確認することが大切です。
目次FAQ
家の査定額は築年数だけで決まりますか？
築年数は建物価格に影響しますが、家の査定では土地価格や建物の状態なども確認されます。建物と土地を分けて考えることが基本です。
築5年・10年・15年・20年で建物価値はどのくらい変わりますか？
一般に築年数が進むほど建物価値は下がりやすくなりますが、全国一律の残存割合があるわけではありません。建物の状態や維持管理状況も含めて評価されます。
築30年の家でも査定額はつきますか？
建物部分の評価が小さくても、土地に価格が付く可能性があります。維持管理やリフォームの状況によって、建物部分が評価される場合もあります。
家の査定では、建物と土地を分けて評価することが基本です。築年数による影響を強く受けやすいのは建物であり、土地そのものが築年数によって減価するわけではありません。
国土交通省が公表している価格査定に関する資料では、戸建住宅の建物価格には原価法、住宅地の土地価格には取引事例比較法を用いる考え方が示されています。
建物では築年数だけでなく、各部位の仕様や維持管理状態、リフォーム状況などを踏まえて査定します。土地では、周辺の取引事例や土地の条件などをもとに価格を検討します。
- 主な査定方法
- 原価法
- 築年数の影響
- 受けやすい
- 主な評価要因
- 構造・築年数・建材・維持管理・リフォーム
- 主な査定方法
- 取引事例比較法
- 築年数の影響
- 直接は受けない
- 主な評価要因
- 立地・形状・周辺環境・取引事例
また、木造・合成樹脂造の住宅用建物には、税務上の減価償却で用いられる法定耐用年数として22年が定められています。
国土交通省は2014年に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定した際、住宅の状態にかかわらず築20〜25年程度で建物の市場価値を一律にゼロとする取引慣行を課題として示しました。
そのうえで、住宅の性能や維持管理、リフォーム状況などを評価に反映する考え方を示しています。
参照
- ・国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」（2026年9月10日確認）
- ・国土交通省「価格査定マニュアルの改訂について」（2026年9月10日確認）
- ・国土交通省「「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について」（2026年9月10日確認）
築年数だけでは実際の査定額は判断できません。建物の状態や土地の相場を含めた現在の価格を知りたい方は、当社へお気軽にご相談ください。
築5年・10年・15年・20年で確認したい査定ポイント
建物価値は、一般に築年数の経過とともに下がる傾向があります。ただし、「築10年なら新築時の何％」といった全国一律の査定基準があるわけではありません。実際の査定では、築年数に加えて建物の仕様や維持管理、リフォーム状況などを確認します。
| 築年数 | 査定時の考え方 | 確認したいポイント |
|---|---|---|
| 築5年 | 築浅でも建物の状態を個別に確認する | 傷み、不具合、設備の状態 |
| 築10年 | 築年数に加えて維持管理状況を確認する | 点検・修繕履歴 |
| 築15年 | 外装や設備を含めた現在の状態を確認する | 外壁・屋根・水回りなど |
| 築20年 | 築年数だけでなく維持管理や改修内容を含めて評価する | リフォーム・修繕履歴 |
築5年程度の住宅は比較的築浅ですが、築年数が浅ければ必ず高い査定になるとは限りません。建物の使われ方や傷み、不具合の有無なども確認されます。
築年数が進むと、外壁や屋根、水回りなどの状態にも住宅ごとの差が表れます。点検や修繕を行っている場合は、その内容や実施時期が分かる資料を整理しておくと、査定時に建物の状態を説明しやすくなります。
また、築年数が同じ住宅でも、維持管理やリフォームの状況によって建物の状態は異なります。そのため、査定では築年数だけでなく、現在の状態やこれまでの修繕内容なども確認します。
なお、築年数による影響は主に建物部分に関するものです。土地を含めた家全体の査定額が、建物と同じペースで下落するわけではありません。
売却時期を考える際は築年数だけでなく、建物状態や土地価格、住宅ローンの残高、今後の住まいなども含めて判断しましょう。
参照
国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（2026年9月10日確認）
築20年・30年の家の建物価値と査定依頼のコツ
築20年・30年の住宅でも、築年数だけを理由に建物価値が一律にゼロになるわけではありません。建物部分の評価が小さくなれば、家全体の査定額に占める土地価格の比重が相対的に高くなる場合があります。
国土交通省が公表した既存住宅の建物評価に関する考え方では、築年数だけでなく、建物の各部位のグレードや維持管理状態などを査定に反映します。
そのため、定期的なメンテナンスやリフォーム、耐震改修などを行っている場合は、内容と実施時期を査定時に伝えることが重要です。
築30年以上の住宅であっても、建物の状態や買主の需要などによっては、古家付き土地として販売する方法を検討する場合があります。築年数だけで判断せず、土地の市場性と建物の状態を確認したうえで販売方法を検討することが大切です。
査定を依頼する前には、手元にある資料を整理しておくと、建物の維持管理状況を説明しやすくなります。
査定前に手元にあれば準備したい資料
周辺相場を確認する場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用できます。不動産の取引価格や、一戸建てなどの成約価格情報を検索できるため、自宅周辺の価格水準を把握する際の参考になります。
ただし、同じ地域でも土地の形状や接道状況、建物の状態などによって価格は変わります。不動産情報ライブラリのデータだけで売却価格を決めず、個別の物件条件を反映した査定結果と合わせて判断しましょう。
参照
- ・国土交通省「住宅履歴情報とは」（2026年9月10日確認）
- ・国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2026年9月10日確認）
まとめ
家の査定では、築年数が進むほど建物価格は低下しやすいものの、家全体の査定額が築年数だけで決まるわけではありません。
建物と土地は分けて評価され、木造住宅に用いられる法定耐用年数22年も、築22年で売却時の建物価格が自動的にゼロになることを意味するものではありません。
築年数が進むにつれて建物には経年による変化が生じやすくなりますが、査定では維持管理やリフォームの状況なども確認されます。築20年・30年の住宅でも、建物の状態によって評価が変わる可能性があります。
売却を検討している場合は、自宅の築年数だけで判断せず、修繕・リフォーム履歴や土地を含めた周辺相場を整理し、査定を受けて現在の価格を確認しましょう。
築年数による査定額の違いが気になる方は、建物の状態や土地の相場も含めて確認することが大切です。売却を検討している方は、当社の不動産査定をご利用ください。
