建物の査定方法とは？査定の種類と3つの価格評価手法も解説
丸亀市周辺で自宅の売却を考え始めたとき、「建物の査定方法が分からない」「査定額は何を基準に決まるのだろう」と迷う方もいるでしょう。
査定の仕組みを知らずに金額だけで判断すると、根拠を確かめないまま売出価格を決めてしまうおそれがあります。
とはいえ、査定の種類と価格の求め方を知っておけば、提示された査定額に納得したうえで売却を進められます。
そこで本記事では、机上査定と訪問査定の違い、代表的な3つの価格評価手法、査定前に自分でできる相場の確認方法を解説します。
目次FAQ
建物の価格を評価する方法には何がありますか？
不動産価格を求める代表的な手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法があります。物件の性質や評価目的によって適用方法が異なります。
査定前に自分で相場を確認できますか？
できます。不動産情報ライブラリで、周辺の取引価格や成約価格を調べられます。自宅の築年数や構造、資料も整理しておくと、査定額の根拠を確かめる材料になります。
建物の査定方法は2種類！机上査定と訪問査定の違い
売却を検討し始めた段階では机上査定、現地の状態を踏まえて具体的に売却を進めたい段階では訪問査定が選択肢となります。
両者の大きな違いは、担当者が現地を確認するかどうかです。
机上査定（簡易査定）は、所在地や築年数、面積、周辺の取引情報などをもとに、現地を訪問せず査定する方法です。
「まずどの程度の価格になりそうか知りたい」という段階で、売却を検討するための参考にできます。
訪問査定では、担当者が現地を訪れ、建物の状態や設備、敷地、周辺状況などを確認します。
資料だけでは把握しにくい物件の状態も確認できるため、売却を具体的に進める際の査定に向いています。
机上査定と訪問査定の違いをまとめると、次のとおりです。
| 比較項目 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 調査方法 | 物件情報や周辺データを確認 | 資料確認に加えて現地を調査 |
| 反映できる情報 | 所在地・面積・築年数など | 建物の状態・設備・周辺環境など |
| 向いている段階 | 売却を検討し始めた段階 | 売却を具体的に進める段階 |
なお、戸建住宅では、土地と建物を分けて価格を捉える考え方も重要です。
建物については、同じものを現在建てる場合に必要となる再調達原価を基礎とし、経年や劣化などによる価値の低下を考慮して評価する方法があります。
建物価格を考える際の3つの代表的な評価手法
不動産価格を求める代表的な評価手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法があります。
それぞれ、原価・実際の取引事例・不動産が生み出す収益という異なる視点から価格を求める方法です。
原価法は、対象となる不動産を現在あらためて建築・造成すると仮定した場合の再調達原価を求め、価値の低下を反映する減価修正を行う方法です。
原価法による試算価格は「積算価格」と呼ばれ、建物の評価にも用いられる考え方です。
取引事例比較法は、類似する不動産の取引事例を集め、取引事情や取引時期、地域、物件ごとの違いを比較して価格を求めます。
試算した価格は「比準価格」と呼ばれ、類似する取引事例を収集しやすい不動産の評価で活用されます。
収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益をもとに価格を求める方法です。
試算価格は「収益価格」と呼ばれ、賃貸・投資用不動産など、収益性が価格判断で重要となる不動産の評価に用いられます。
3つの手法の違いは、次のとおりです。
| 手法 | 価格を求める基準 | 試算価格の名称 | 主な考え方 |
|---|---|---|---|
| 原価法 | 再調達原価と減価修正 | 積算価格 | 原価に着目する |
| 取引事例比較法 | 類似する取引事例 | 比準価格 | 市場の取引に着目する |
| 収益還元法 | 将来期待される純収益 | 収益価格 | 収益性に着目する |
これらは不動産鑑定評価における代表的な手法です。
実際の不動産会社による売却査定では、3手法を必ずすべて用いるわけではありません。
物件の種類や地域の取引状況、査定に利用できる情報などを踏まえて価格を検討します。
参照
- 国土交通省「地価公示制度の概要」（2026年10月06日確認）
査定前に自分でできる建物価格の相場チェック方法
査定の前に、公的な価格情報の確認、自宅の条件整理、査定資料の準備という3段階で進めると、査定額を確認するための基礎情報をそろえられます。
まず、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で丸亀市周辺の情報を確認しましょう。
不動産取引価格や成約価格の情報に加え、地価公示・都道府県地価調査なども検索できます。
自宅と条件が近い事例を見る際は、物件の種類や面積、築年数、取引時期などを確認することがポイントです。
周辺の取引事例は相場を考える参考になりますが、取引価格から建物部分だけの価格を単純に逆算することはできません。
自宅とは土地・建物の条件や取引時期などが異なるため、公的データは査定額そのものではなく、査定結果を確認するための参考情報として利用しましょう。
次に、自宅の築年数、構造、延床面積、リフォーム履歴、設備の交換履歴、把握している劣化箇所などを一覧にします。
ただし、これらの情報から自分で査定額を決める必要はありません。
不動産会社から提示された査定額の根拠を確認するための材料として整理しておきましょう。
最後に、査定で使う資料もまとめておくと、物件の情報を正確に伝えられます。
査定前に済ませておきたいことは、次のとおりです。
参照
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2026年10月06日確認）
まとめ
建物の査定では、まず机上査定と訪問査定の違いを知り、売却を検討している段階に合わせて方法を選ぶことが大切です。
不動産価格を考える代表的な評価手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法があります。
査定を依頼する前には、不動産情報ライブラリで周辺の価格情報を確認し、自宅の築年数や構造、修繕履歴、必要書類を整理しておきましょう。
こうして準備しておけば、査定額だけでなく、その金額がどのような情報をもとに算出されたのかも確かめられます。
当社では、建築の視点から建物の価値を見極め、根拠のある査定額をご提示しています。
